1. 수행배경

의뢰인은 해외에 거주중인 캐나다 시민권자로서 국내에 홀로 계신 어머님을 부양하기 위해 해외생활을 정리하고 국내로 돌아올 것을 계획 중, 어머님으로부터 아파트를 증여받기 위해 관련 절차와 예상세액 문의.

해당 지역은 취득 당시 외국인 토지거래허가구역 내 소재하여 유상거래 시 토지거래허가가 반드시 선행되어야 하는 상황.

이러한 상황 하에서 증여와 양도 중 세부담이 최소화되면서도 진행자금이 가장 적게 들 수 있는 플랜과 해당 플렌에 대한 세무리스크 검토를 요청.

2. 업무수행내용

의뢰인 기본정보를 기반으로 절세 시뮬레이션 및 세금신고를 다음과 같이 진행하였습니다.

1) 증여의 경우, 토지거래허가가 필요없지만 비거주자의 경우 증여재산공제를 받지 못하고 해당 아파트의 재산가치가 높아 증여세가 상당히 많이 발생할 것으로 예상.

양도의 경우, 상증세법 제44조에 따라 직계존비속간 양도행위는 증여로 추정되기 때문에 양수인의 재산취득자금에 대한 소명이 반드시 필요한데, 의뢰인은 캐나다 시민권자에 해당하여 해외소득으로 입증해야하는 어려움이 존재하고, 시가 및 양도가액 산정방법과 매수자금 마련에 대한 부담감이 존재.

2) 시뮬레이션 결과, 본 건의 경우 증여보다 가족간 저가매매를 통하여 진행하는 것이 절세이익이 월등하다는 판단, 가족간 저가매매 플랜을 수립하였고

소득세법 101조 특수관계인에 대한 양도소득 부당행위계산부인 규정 및

상증세법 제35조에 따른 저가 양수로 인한 이익의 증여 규정을 모두 헷지할 수 있는 최적의 매매가액을 산정.

3) 의뢰인은 현재 무주택자이며 추후 한국으로 귀국하여 해당 물건에서 실거주할 계획인 점 추후 재차매각시 비과세 적용이 가능함을 추가적으로 고려.

4) 해당 부동산을 취득함에 있어 의뢰인은 전액 자력으로 취득한 사실은 명백하였으나, 비거주자의 재산취득자금은 더욱 보수적으로 대비할 필요가 있어 의뢰인 부부의 직전 5개년치 소득 및 현지 부동산 처분내역 등을 종합적으로 준비.

5) 거래 진행 전 토지거래허가절차 및 부동산거래신고 등에 관한 법률에 따라 실거래가 신고 설계 및 진행 (자금조달계획서 제출)

가족간 저가매매의 경우 국토부, 한국부동산원, 관할구청 등에서 이상거래로 추정할 가능성이 상당하여 거래 이후 있을 부동산 거래신고 소명을 사전에 대비.

6) 등기 집행, 양도소득세 및 증여세 신고 등 세금신고를 통하여 관련 절차 마무리.

3. 업무수행결과

약 7,500만원 절감 [예상세액 약 8,050만원 -> 약 440만원]

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