1. 수행배경

의뢰인은 일시적 2주택 비과세 규정상 처분기한이 도래하였지만 매도가 잘 이뤄지지 않아 타개할 방안에 대해 문의.

이에 의뢰인은 직계존비속간 아파트를 교환하기로 하였지만 교환물건간 시가차액이 상당하여 교환차액에 대한 수수 없이는 양도소득세 및 증여세의 상당한 부담이 예상.

이러한 상황에서 세부담을 최소화할 수 있는 플랜에 대해 검토 진행. 

2. 업무수행내용

1) 자녀 소유 A아파트의 경우 약 12억을 호가, 부모님 소유 B아파트의 경우 약 17억을 호가하는 상황이지만 교환차액의 정산을 원치 아니함

각 교환대상물건은 모두 비과세 요건을 충족하였지만, A,B 아파트 모두 감정평가로 진행하는 경우 B아파트의 경우 12억 초과하는 부분에 대해서 양도소득세의 발생이 예상되었으며, 교환차액이 3억원이 넘어 이에 대한 저가양수로인한 이익의 증여세가 다소 발생할 것이 예상되었음.

2) 세법상 평가기간 내(양도일 전후 3개월 이내) 유사매매사례가 존재하지 않는 경우 3순위 보충적평가방법인 기준시가(공시가격) 적용 가능.

본 건의 경우, 각 교환대상물건 모두 평가기간 내 유사매매사례가 존재하지 않아 기준시가의 적용이 가능한 상황이었으며

양쪽 모두 기준시가 적용하는 경우해 교환차액이 거의 발생하지 않아 증여세 및 양도소득세를 전액 헷지할 수 있을것으로 판단됨.

3) 그러나 의뢰인은 A아파트에 대해서는 교환 이후 2년 이내 재매각을 고려하고 있어 교환 당시 기준시가의 적용하는 경우

A아파트 재차 매각시  취득가격 감소로 인한 높은 양도소득세가 발생하는 것이 예상되었음. 

집행 당시 발생세액 뿐만 아니라 추후 의사결정까지 고려하는 경우  A아파트의 경우 기준시가보다 감정평가를 통하여 진행하는 것이 안전하고 세부담을 최소화 가능하여 A 아파트는 감정평가를 통하여 진행

B아파트의 경우 감정평가보다 기준시가 적용에 따른 실익이 압도적으로 높아 기준시가로 평가하여 교환 집행진행 하였음

4) 본 건 취득세의 경우 과세표준 적용시 시가(감정평가)가 아닌 시가표준액(기준시가)의 적용함으로써 시가 대비 취득세 획기적으로 절감

3. 업무수행결과

약 1.2억원 절감 [예상세액 약 1.6억원 -> 약 4,800만원]

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