1. 수행배경

(1) 의뢰인은 교환차액에 대한 수수없이 본인의 아파트와 부모님 소유 조합원 입주권의 맞교환을 원하셨습니다.

(2) 다른 부동산 교환과 달리 입주권과 일반부동산 교환의 경우 교환거래 가능 여부 자체에 법률적 검토가 필요하였으며, 

     실제 솔루션 집행 과정에 있어 기존 사례와 다르게 접근하여야 하는 이슈가 있었습니다.

2. 쟁점사항

(1) 조합원 입주권과 일반 부동산(아파트)의 교환 가능 여부

(2) 조합원 입주권에 대한 시가평가 및 교환차액을 수수하지 않음에 따라 발생되는 증여세 문제

(3) 이주비 대출 승계 이슈

3. 청현의 솔루션

(1) 교환 가능 여부

     기존 사례와 달리 부동산 자체가 아닌 ‘입주할 권리’를 교환하는 특수한 경우로, 조합원 입주권의 법적지위에 대한 세법상 법리검토가 필요한 상황이었습니다. 

     세법과 관련 예규판례 등을 통하여 입주권은 주택에 준하는 법적지위를 갖추고 있으며, 교환거래 또한 가능하다고 최종 판단하였습니다.

(2) 시가 적용 및 증여세 문제

     가족간 교환에서 교환차액을 지급하지 않는 경우 국가에서는 그 차액만큼을 이익의 증여로 보아 증여세가 부과합니다. 

     따라서, 통상적인 방법에 의한 교환을 할 때보다 증여세 부담을 줄이기 위해서는 시가평가가 중요했습니다. 

     해당 사례의 경우, 일반 아파트는 상속세 및 증여세법 규정에 따라 시가 평가가 가능하였으나 입주권의 경우 시가 적용 이슈가 있어 

     협력 감정평가법인에 의뢰하여 증여세를 최소화할 수 있도록 감정평가를 진행하였습니다.

(3) 이주비 대출 승계

     조합원에게 발생하는 이주비 대출 또한 소유권 이전 시 승계가 가능합니다.

     다만, 일시상환 압박과 이자율 인상 등 예기치 못한 문제가 발생하는 것을 방지하기 위하여 

     금융기관과 교환거래에 따른 채무자 변경까지도 조율하여 문제없이 진행하였습니다.

(4) 의뢰인의 아파트는 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하였으며, 부모님 또한 입주권 외의 다른 주택이 없었기 때문에 

      1조합원입주권 비과세를 적용하여 세금신고를 진행하였습니다.

4. 솔루션 결과

교환차액이 2억원이 발생하였음에도 불구하고 양도소득세 및 증여세 부담 없이 교환에 따른 취득세만 발생,

세금신고까지 마무리 하였습니다.

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