1. 수행배경
(1) 의뢰인은 자신의 다가구주택과 동생이 임대업에 사용하고 있는 상가건물의 맞교환 및 임대사업 승계를 원하셨습니다.
(2) 주택과 달리 상가건물은 양도소득세 비과세를 적용받을 수 없으며, 부가가치세 발생 여부 등 교환조건에 따라 예상세액이 크게 달라질 수 있기에
여러 세목을 종합적으로 점검하여 절세플랜 수립을 진행하였습니다.
2. 쟁점사항
(1) 양도소득세 부담 최소화를 위한 상가건물의 시가 산정
(2) 다가구주택과 상가건물 시가 차이로 발생하는 이익의 증여 규정에 의한 증여세 부담 최소화
(3) 부동산임대업에 사용되던 사업용 부동산을 매도하는 경우 발생하는 부가가치세 부담 최소화
3. 청현의 솔루션
(1) 양도소득세
다가구주택의 경우 검토 결과 비과세 요건을 충족한 것으로 판단되어 양도소득세가 일체 발생하지 않았습니다.
반면 상가건물은 시가 평가(양도가액) 방법에 따라 세액 차이가 크게 발생하여 절세효과를 극대화할 수 있는 양도가액을 시뮬레이션을 통해 산정하였습니다.
(2) 증여세
의뢰인께서는 발생하는 교환차액에 대한 대가지급을 원치 않으셨습니다. 이 경우 발생하는 교환차액에 대해서는 상속세및증여세법 35조에 따라 저가양수로
인한 이익의 증여 증여세가 발생하는 문제가 발생합니다.
통상적인 방법에 의하여 교환이 진행되었을 경우 4억 원의 시가차액이 발생하였으나,
부동산 평가방법을 유연하게 적용하여 세법의 테두리 내에서 안전하게 절세가 가능한 선에서 발생하는 교환차액을 최대한 줄임으로써
교환차액 지급없이도 통상적인 방법에 비하여 증여세 부담을 최소화하였습니다.
(3) 부가가치세
사업용 부동산을 매도하는 경우 발생하는 부가가치세는 건물분의 10%로 엄청난 부담이 됩니다.
하지만 청현은 사업의 포괄양수도 제도를 활용하여 부가가치세 발생 없이 교환을 집행완료하였습니다.
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(1) 의뢰인은 자신의 다가구주택과 동생이 임대업에 사용하고 있는 상가건물의 맞교환 및 임대사업 승계를 원하셨습니다.
(2) 주택과 달리 상가건물은 양도소득세 비과세를 적용받을 수 없으며, 부가가치세 발생 여부 등 교환조건에 따라 예상세액이 크게 달라질 수 있기에
여러 세목을 종합적으로 점검하여 절세플랜 수립을 진행하였습니다.
2. 쟁점사항
(1) 양도소득세 부담 최소화를 위한 상가건물의 시가 산정
(2) 다가구주택과 상가건물 시가 차이로 발생하는 이익의 증여 규정에 의한 증여세 부담 최소화
(3) 부동산임대업에 사용되던 사업용 부동산을 매도하는 경우 발생하는 부가가치세 부담 최소화
3. 청현의 솔루션
(1) 양도소득세
다가구주택의 경우 검토 결과 비과세 요건을 충족한 것으로 판단되어 양도소득세가 일체 발생하지 않았습니다.
반면 상가건물은 시가 평가(양도가액) 방법에 따라 세액 차이가 크게 발생하여 절세효과를 극대화할 수 있는 양도가액을 시뮬레이션을 통해 산정하였습니다.
(2) 증여세
의뢰인께서는 발생하는 교환차액에 대한 대가지급을 원치 않으셨습니다. 이 경우 발생하는 교환차액에 대해서는 상속세및증여세법 35조에 따라 저가양수로
인한 이익의 증여 증여세가 발생하는 문제가 발생합니다.
통상적인 방법에 의하여 교환이 진행되었을 경우 4억 원의 시가차액이 발생하였으나,
부동산 평가방법을 유연하게 적용하여 세법의 테두리 내에서 안전하게 절세가 가능한 선에서 발생하는 교환차액을 최대한 줄임으로써
교환차액 지급없이도 통상적인 방법에 비하여 증여세 부담을 최소화하였습니다.
(3) 부가가치세
사업용 부동산을 매도하는 경우 발생하는 부가가치세는 건물분의 10%로 엄청난 부담이 됩니다.
하지만 청현은 사업의 포괄양수도 제도를 활용하여 부가가치세 발생 없이 교환을 집행완료하였습니다.
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