1. 수행배경

의뢰인은 일시적 2주택 비과세 처분기한이 도래하도록 종전주택을 매도하지 못하여 아버님과의 부동산 교환을 문의하셨습니다.

의뢰인께서는 교환 차액에 대한 수수는 원치 않으셨습니다. 문제는 이 경우 교환 물건 간 시가 차이가 상당하여 증여세와 양도소득세가 많이 발생할 것으로 예상

되는 상황으로 보다 신중하게 절세 컨설팅을 진행할 필요가 있었습니다.

2. 쟁점사항

교환 물건의 시가차액으로 발생할 과도한 증여세와 비과세 적용 후에도 발생되는 높은 양도소득세를 절감할 수 있는 시가 산정에 대한 판단

3. 청현의 솔루션

의뢰인이 소유한 아파트의 시가는 14억이었지만 아버님이 소유한 아파트는 노후 아파트임에도 불구하고 재건축 이슈로 20억을 호가하는 상황이었습니다.

차액에 대한 정산 없이 교환을 진행할 경우 시가차액인 6억원에 대한 증여세가 발생하는 것은 물론 

두 주택 모두 비과세를 적용받더라도 12억원을 초과하는 부분에 대한 양도소득세가 5천만원 이상으로 예상되는 상황이었습니다.

증여세를 줄이기 위해서 가장 빠른 방법은 발생하는 교환차액에 대해 대가를 지급하는 것입니다. 그러나 해당 방법은 의뢰인입장에서는 매우 큰 부담으로 다가올

수 있기 때문에, "교환차액에 대한 지급문제 없이" , 증여세 발생금액을 최소화 하는 방법을 찾는 것이 본 건에 대한 가장 중요한 포인트였습니다.

증여세와 양도소득세 모두를 절감할 수 있는 방안은 두 물건의 차액을 최소화하는 것이었지만 

해당 플랜에 대한 세무리스크가 동시에 발생할 수 있어 다각도로 시뮬레이션을 진행하였습니다.

청현 내부회의 결과 의뢰인의 아파트는 감정가액을, 아버님의 아파트는 보충적 평가방법(기준시가)을 적용하는 것으로 결론이 나왔고, 

교환 차액이 거의 발생하지 않게 교환이 진행되므로써 교환차액 지급이 없는 경우라도 증여세가 발생되지 않은 것은 물론 

아버님의 아파트 또한 양도소득세 전액 비과세를 적용받게 되었습니다.

4. 솔루션 결과

기존 예상세액은 179,500,000원이었으나 청현의 솔루션을 통한 최종 세액은 74,500,000원으로

약 100,000,000원의 세액을 절감하였습니다.

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